HỎI:
Tôi có một mảnh đất do cha ông để lại. Trên mảnh đất có cây lâu năm, ngoài ra còn trồng chuối hàng năm. Đất sử dụng ổn định không có tranh chấp, không kê biên. Đất sử dụng tử năm 1980 đến nay. Tháng 8/2016 tôi có bán cho một doanh nghiệp trên địa bàn (đất chưa có sổ) vì xem được ngày động thổ, doanh nghiệp cho máy xúc san lấp tạo mặt bằng. Do trên mảnh đất có rãnh nước chảy nên doanh nghiệp cho đạt một hàng cống đường kính 1,25m, khi khởi công được hai ngày doanh nghiệp bị lập biên bản vi phạm do chưa có sổ. Doanh nghiệp đã dừng lại toàn bộ hoạt động công trình. Nay tôi ra xã làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì xã có công văn trả lời không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận do đã có biên bản vi phạm trên đất.
Như vậy có đúng không? Muốn cấp giấy chứng nhận gia đình tôi phải làm như nào? Xin luật sư cho biết để tôi làm giấy tờ chuyển nhượng cho doanh nghiệp?
LUẬT SƯ TƯ VẤN:
Dựa trên thông tin quý khách hàng cung cấp, LUẬT KHAI NGUYÊN xin tư vấn như sau:
Thứ nhất: Về việc UBND xã tiến hành xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi “chưa có sổ” hiện nay theo quy định pháp luật về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì việc hộ gia đình, cá nhân chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp bị xử phạt vi phạm. Trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa có giấy chứng nhận QSDĐ nhưng thực hiện một số giao dịch mà pháp luật quy định cần phải có giấy chứng nhận QSDĐ mới được thực hiện. Cụ thể:
Tại khoản 1 Điều 13 Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có quy định về việc xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi “Tự ý chuyển quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện theo quy định”. Cụ thể:
“1. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi tự ý chuyển nhượng…bằng quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…”.
Thứ hai: UBND xã cho rằng không tiến hành làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do không đủ điều kiện, có biên bản vi phạm trên đất là chưa đúng quy định pháp luật hiện hành.Vì:
Theo quy định tại Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai có quy định cụ thể các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Qua đối chiếu thấy rằng không có bất cứ trường hợp nào không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có biên bản vi phạm trên đất như nội dung trả lời của UBND xã.
Thứ ba: Về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất quý khách hàng cho biết thửa đất do cha ông để lại từ năm 1960. Tuy nhiên, cần phải xác định một số vấn đề có liên quan như có quan hệ thừa kế, tặng cho…thửa đất hiện quý khách hàng đang có nhu cầu làm Giấy chứng nhận QSDĐ hay không hay về hạn mức cấp giấy chứng nhận QSDĐ tại địa phương…Theo đó, cần làm rõ đất do cha ông để lại vậy người tạo lập lên diện tích đất nói trên hiện nay còn sống hay đã chết, chết năm nào, khi chết có để lại di chúc hay không, những người thuộc hàng thừa kế gồm những ai…Bởi lẽ, nếu có quan hệ thừa kế thì cần làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế hoặc giải quyết tranh chấp về thừa kế (nếu có) trước khi tiến hành làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.
Bên cạnh đó cũng cần đánh giá việc có cần thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không khi đất ban đầu được sử dụng để trồng tre, trồng chuối nay gia đình muốn bán lại doanh nghiệp để sử dụng…Việc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép được xem là một trong những hành vi vi phạm pháp luật đất đai và bị áp dụng hình thức xử phạt hành chính và các biện pháp khắc phục hậu quả.
Tuy nhiên, chúng tôi có thể dẫn chiếu quy định của luật đất đai để quý khách hàng tham khảo về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp gia đình không có những giấy tờ về đất đai cũng như không phát sinh quan hệ về thừa kế, không có vi phạm pháp luật đất đai…Cụ thể, tại khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013 có quy định rõ:
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có các giấy tờ…nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn…thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…”.
Việc xác định gia đình chị sử dụng đất ổn định được hiểu là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp giấy CNQSDĐ, cụ thể qua một số loại giấy tờ như: biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất; giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan; bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ…Trong trường hợp không có các loại giấy tờ có liên quan đến thửa đất thì cần phải xin xác nhận của UBND xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất có chữ ký của những người từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đấy nơi có đất.
Thứ tư: Về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chị cần chuẩn bị bộ hồ sơ như sau:
– Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận (theo mẫu);
– Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân (có chứng thực);
– Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);
– Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận giấy chứng nhận (nếu có ủy quyền);
– Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có);
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi dựa trên thông tin quý khách hàng cung cấp.
Trân trọng!
—————————————————————
Quý khách hàng cần tư vấn trực tiếp hoặc đề nghị hỗ trợ vui lòng liên hệ theo đường dây nóng (24/7):
Hotline 1: 0968.563.550 – L.sư. Vũ Quang Bá
Hotline 2: 0967.097.368 – L.sư. Đinh Mạnh Hùng
Hoặc gửi thư qua hòm thư điện tử: luatkhainguyen@gmail.com
