Tôi có mua 1 mảnh đất của người hàng xóm với giá 700 triệu. Tôi đưa cho bên bán 600 triệu còn 100 triệu tôi giữ lại đến khi nào bên bán tách sổ để tôi được đứng tên sào đất đó thì tôi sẽ giao nốt 100 triệu còn lại và bên bán đồng ý. Tôi có làm giấy viết tay, có chữ ký của người bán và 2 người làm chứng nhưng không có chữ ký của thôn và xã.Cho tôi hỏi Luật AB: Mua bán đất bằng giấy viết tay có hiệu lực pháp luật không? Và nếu bên bán trở mặt không công nhận giấy viết tay thì phải làm như thế nào

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật AB. Chúng tôi xin đưa ra tư vấn cụ thể cho bạn như sau:

Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”. 

Khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Như vậy, hơp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực pháp luật. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và người hàng xóm không được công chứng, chứng thực nên bị vô hiệu do không tuân thủ về mặt hình thức.

Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và người hàng xóm có lập thành văn bản nhưng không công chứng, chứng thực và bạn đã trả cho bên bán 600 triệu đồng/700 triệu đồng giá trị quyền sử dụng đất nên được coi là bạn đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. Do đó, bạn có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân cấp huyện ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng mà không cần thực hiện việc công chứng, chứng thực. Khi đó, hợp đồng đã có hiệu lực và bạn là chủ sở hữu quyền sử dụng đối với mảnh đất mà bạn và nhà hàng xóm đã chuyển nhượng. Do đó, bạn có quyền yêu cầu bên bán phải tách thửa để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó cho bạn.